今时不同往日，市场已经有了大变化

(资料图)

比起前两年，在如今的兰州房地产市场，一个很明显的趋势已经出现，那就是： 非必要不买房！

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最近，和一个粉丝聊天。

他问我，福源新城保利领秀山的房子要不要卖掉，他已经在手里拿了4年了，不仅没赚，还赔进去不少。

他是在2019年买的，当时的兰州楼市市场正炒得火热，福源新城片区的优质楼盘，均价都在7000元/㎡左右。

这个粉丝入手的时候，保利领秀山高层的的均价是6500元/㎡，刚好在卖的最好的时候入的。

那个时候市场行情还不错，福源新城炒的也火热，他一直在等后面房价能再往上涨涨，只是没想到，2019年年底突如其来的疫情，一折腾就是三年。

时至今日，福源新城的房价像是又回到从前，令人唏嘘。

目前，福源新城的均价依旧为6000元/㎡，片区内甚至还有单价4000多、5000多的房子可选。

他算了算这些年的投入，房子拿着只能是继续往里头赔钱，如果卖的话，又有点不甘心，而且还面临着卖不出去的尴尬境地。

回头看，2020年是个分水岭。

2020年之前，兰州楼市的住宅价格一直都还算稳定，虽然比起2016年没怎么大涨，但也没怎么跌。

但从2020年上半年开始，房价就开始走下坡路，到今年初疫情全面放开，房价也没有回到曾经的鼎盛时期。

像这个粉丝这样的案例，这些年在兰州，应该不算是少数。

他们买房的初衷，当然不是为了居住。 包括很多开发商，开发的郊区楼盘，第一批购房者都是自己的员工或者有联系的置业顾问。

这些人其实并没有居住需求，甚至也没有什么投资需求。

他们只是在市场行情好的时候，被时代的浪潮裹挟进去买房的。

这也是前几年的市场逻辑， “有闲钱，就去买房”， 因为肯定能赚钱，至少保值没问题。

这个想法，在2016年达到高潮，当时的市场就是，不论你有钱没钱，都一股脑扎进楼市，买房。

中国的房地产市场，就是被这些人撑起来的。

但当市场行情突变时，一切都变了。

这个时候首当其冲，受到影响的就是 居住属性偏弱的区域和楼盘。

如果时间倒回2019年，再给这个粉丝一个机会，他一定会选择一个位于主城区、近地铁，能让自己孩子上个还不错中学的房子。

因为这才是他实打实的真正需求。

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其实，在如今的兰州房地产市场，一个最明显的趋势已经出现了，那就是—— 非必要不买房。

有人可能要说，这不就是国家提倡的“房住不炒”吗？

是的，从国家政策的层面上，用的确实是“房住不炒”这种说法。

但是，投资客要是完全消失了，房价真的完全不涨了，受影响最大的首先就是财政收入。

他们希望的，其实是房价不要过快上涨，给老百姓造成太大压力。

平稳地上涨是一种最理想的状态。

对于普通人来说，也并不是已经完全接受了房住不炒的理念，而是经过疫情三年的洗礼，很多人的心态都发生了微妙的转变——

“没有什么比眼前能抓住的东西，更值得信赖”。

这也是为什么很多人不买新房，开始考虑二手房？

为什么近主城、近地铁的项目更受青睐，郊区甚至是一些看上去还不错的新兴板块开始逐渐被人放弃？

这都是同一个道理。

毕竟，买错房的代价可比其他智商税要高的太多。

非必要不买房，要买就必须买好房。 买房成为了一种更为理性、也更为刚性的需求。

这个刚性需求，不止包括我们传统意义上的为了结婚买房、小孩上学买房，小房子换大房子，也是一种刚性需求。

房子太小不够住、户型太差居住体验差，想要换一套三室甚至四室，南北通透，采光更好的大平层户型，也是一种合理的需求。

甚至，单纯想换个物业看着顺眼的小区，也是一种合理需求。

这个时候， 适合居住的好片区、好产品，就能够得到更好的回报。

未知性太多、居住属性不够，或者产品力太差的楼盘，以后一定会被市场所抛弃。

兰州远郊片区还有更多的楼盘价格普遍下调，反映的正是这种心态的变化。

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那么，在 “非必要不买房” 的大背景下，让我们看看，市场上卖得还不错的楼盘都是啥样吧。

有些是区域靠谱，产品更靠谱的。

比如土门墩地铁口的保利天汇，首先，先天条件不错，占据西站北广场核心位置，区域的确定性还是很高的。

其次，保利，央企品牌，资金链稳固，交付没问题。再有保利“天”字系高端产品，户型设计简直绝了。

最后，效果也是最明显的，保利天汇在市场上接受度非常高，卖的非常好，甚至在疫情影响最严重的时候，销量也一直在兰州前列。

有些是区域靠谱，产品也还不错的。

区域靠谱的，当然得是一直热度在线的城关区。

城关区，占据兰州市近大半的优势配套资源，价格也一直处于1.5万+的高位，但在市场下行期，每个项目日子都过的一般。

中海寰宇天下的均价虽然一直没有突破过1.5万+，但它的价格一直保持的很稳定，基本没有太大的起伏，市场需求也是一直在线，所以市场下行对它的影响其实要相对小一点。

这个时候，如果开发商再靠谱点，提前交付、路在修的好点，签点好的底商，那就是妥妥的热销红盘。

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对于绝大多数开发商来说，现在的房地产行业是真的不景气，因为冲动买房的人真的少了。

当“乱买房”的人逐渐消失，“非必要不买房”的观念被普遍认可的时候，开发商该如何自救?

毕竟，在过去二十多年的房地产行业里已经习惯靠天吃饭。

比如和政府搞好关系、资金周转的快一点、拿块更好的地、抢占更多市场份额。

至于最后产品到底做成什么样子已经不重要了，开发商并不关心。

毕竟，产品做的再好，都不如市场形势好。

反正是个房子，是要行情好，就能卖的出去，谁还会费心思做好产品。

如今，市场行情迎来突变，尤其购房者心态发生巨变。

虽然依然还会有很多人关心自己买的房子会不会升值，但他们更关心的， 还是自己的这套房子住的是否舒心。

而这，才是房地产市场该有的样子。

只是，对于从业已久的开发商和从业人员来说，他们还需要一段时间去适应。

看看现在市场上那些还能热销的楼盘，哪个不是占据好的地段，又有好的产品。

靠天吃饭的时代已经结束了，以后还是各凭本事吃饭。

如果开发商还想继续在这一行业做下去，就必须对自己的产品做全方位的升级改进。

至于还处于迷茫状态的购房者，建议你早早处理掉现在手头不咋地的资产，以免以后赔的更多。